Защита прав дольщиков при расторжении договора участия в долевом строительстве

Ухудшение ситуации в экономике закономерно вызвало появление в строительной отрасли целого ряда негативных явлений. Так, застройщики начали чаще нарушать сроки ввода в эксплуатацию объектов строительства, ухудшилось качество возводимых объектов недвижимости. Девелоперы стали злоупотреблять своими правами, включая в договоры с дольщиками условия, заведомо противоречащие закону.

С другой стороны, увеличилось число случаев расторжения договоров участия в долевом строительстве по инициативе дольщиков. Граждане, не дожидаясь передачи квартир, предпочитают забрать уплаченные деньги и приобрести более комфортное и, учитывая падение цен на рынке недвижимости, более дешевое жилье.

В таких условиях вопрос защиты прав участников долевого строительства приобретает особую актуальность.

Казалось бы, ситуация стандартная, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее – Закон о долевом строительстве) в купе с Федеральным законом «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1 (далее – Закон о защите прав потребителей) ставят дольщика в преимущественное положение перед нерадивым застройщиком.

Однако, иногда правоприменительная практика складывается не в пользу на первый взгляд законодательно более защищенного субъекта правоотношений.
Так, в пункте 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, суд высшей инстанции сделал одно важное заключение.

Подтвердив правовой подход Липецкого областного суда, Верховный Суд Российской Федерации признал обоснованным вывод о том, что, если основанием для расторжения договора является нарушение застройщиком срока передачи объекта участнику, у застройщика не возникает обязанности уплаты неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве. Такая неустойка взыскивается только в тех случаях, когда договор не расторгнут и участник лишен возможности получить объект в установленный срок.

Такая правовая позиция представляется как минимум спорной.

Право дольщика на взыскание неустойки предусмотрено статьей 10 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно части 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Из буквального толкования указанных норм следует, что неустойка начисляется во всех случаях, когда застройщик нарушает обязательство по передаче объекта долевого строительства в сроки, установленные договором. Следовательно, право участника долевого строительства на неустойку прямо предусмотрено законом.

Право участника долевого строительства на неустойку в случае расторжения договора по вине застройщика полностью согласуется с общей концепцией защиты прав потребителей.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 23.1. Закона о защите прав потребителей в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать, в том числе, возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

Согласно пункту 3 указанной статьи в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени). Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Аналогичным образом осуществляется защита прав потребителя при выполнении работ (оказании услуг). Так, согласно пункту 1 статьи 28 Закона о защите прав потребителей если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) — сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе, в том числе, отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).

При этом на основании абзаца 2 пункта 5 статьи 28 закона потребитель вправе начислить исполнителю неустойку за нарушение сроков начала выполнения работы (оказания услуги), которая взыскивается за каждый день просрочки вплоть до начала выполнения работы (оказания услуги) или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть до момента расторжения договора.

Изложенная правовая позиция подтверждается и толкованием норм Гражданского кодекса Российской Федерации, данным ранее судами высшей инстанции.

Так, Пленум Высшего арбитражного суда в пункте 3 Постановления от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора» указал, что разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

В пункте 1 Информационного письма от 21 декабря 2005 г. № 104 Высший арбитражный суд Российской Федерации указал, что, если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

Также необходимо принять во внимание, что обязательства застройщика по договору не носят денежного характера. Они заключаются в обязанности передать участнику долевого строительства готовый объект строительства.

Следовательно, к ним не применим подход, закрепленный в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 13, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 14 от 08.10.1998 г. и касающийся невозможности применения двойной меры ответственности к должнику (взыскание процентов и неустойки), так как он касается только обязательств, носящих денежный характер (например, обязательства продавца передать уже оплаченный товар).

Пункт 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, уже стал основанием для целого ряда решений, вынесенных не в пользу участников долевого строительства.

В результате, защита прав участников долевого строительства на сегодняшний день таких ситуациях представляет значительные трудности. Изменение взглядов судей на рассматриваемые споры возможно только при издании соответствующих разъяснении Верховным Судом Российской Федерации.

Реорганизация акционерного общества. «Работа над ошибками»

Суть вопроса

Уставный капитал акционерного общества состоял из 101 акции, номинальной стоимостью 500 рублей каждая, которые были поделены между двумя акционерами-физическими лицами. Нестандартность ситуации заключалась в том, что остальные 99 акций (98,02 % уставного капитала) принадлежали самому обществу.

Такое положение вещей сложилось в результате ошибок, допущенных при проведенных ранее корпоративных процедурах с участием общества. Так, к акционерному обществу было присоединено юридическое лицо, являющееся его материнской компанией (см. рис. 1).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 4 статьи 17 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – Закон об акционерных обществах) при присоединении общества погашаются принадлежащие присоединяемому обществу акции общества, к которому осуществляется присоединение, если это предусмотрено договором о присоединении.

То есть акции общества А, принадлежащие обществу Б, подлежали погашению, и это было необходимо предусмотреть в договоре присоединения. Однако пункт, содержащий соответствующее условие, в договор включен не был.

В результате, общество А стало собственником 99 своих акций (см. рис. 2).

Такое положение сохранялось на протяжении более четырех лет.

Строго говоря, в таком распределении уставного капитала нарушений закона нет. С юридической точки зрения дееспособность общества не ограничивается.

Однако, при этом необходимо учитывать положения пункта 4.1 статьи 17 Закона об акционерных обществах, который предусматривает, что акции, перешедшие к обществу в результате присоединения, не предоставляют право голоса, не учитываются при подсчете голосов, по ним не начисляются дивиденды. Такие акции должны быть реализованы обществом по цене не ниже их рыночной стоимости и не позднее одного года после их приобретения обществом, в ином случае общество обязано принять решение об уменьшении своего уставного капитала путем погашения таких акций.

Также в определенной ситуации владение обществом большей частью своего уставного капитала может стать препятствием при процедуре кредитования.

Пути решения проблемы

Путей решения описанной проблемы существует несколько, однако не все они могли быть применены в рассматриваемой ситуации.

Так, погашение акций, принадлежащих обществу, и уменьшение уставного капитала в порядке, предусмотренном пунктом 4.1 статьи 17 Закона об акционерных обществах, было невозможно, поскольку в таком случае размер уставного капитала общества составил бы меньше минимально разрешенного законом – 1 000 рублей. Налоговый орган отказал бы в регистрации соответствующих изменений.

Реализация акций рассматривалась как возможный вариант решения проблемы. Пропуск срока реализации акций (один год с даты приобретения) не является ограничивающим фактором, поскольку закон не предусматривает каких-либо негативных последствий для хозяйствующего субъекта в таком случае.

Судебная практика, сформированная Высшим арбитражным судом Российской Федерации, исходит из того, что сделка по реализации акций, которые не были погашены обществом по истечении годичного срока, не может быть признана недействительной, в частности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта) (Постановление Президиума ВАС РФ от 6 декабря 2005 г. № 9341/05, Постановление Президиума ВАС РФ от 1 февраля 2000 г. № 5784/99, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 7 августа 2008 г. по делу N А29-6530/2007).

Однако продажа ценных бумаг в соответствии с предписанием закона должны осуществляться по цене не ниже их рыночной стоимости. Учитывая значительный размер чистых активов общества, налоговые отчисления физических лиц – акционеров, полученных при продаже ценных бумаг, были бы неоправданно высокими.

Поэтому был выбран третий путь, нивелирующий недостатки предыдущих.

Было принято решение на первом этапе увеличить уставный капитал акционерного общества путем увеличения номинальной стоимости его акций с 500 до 5 000 рублей. В результате, уставный капитал общества составил 505 000 рублей, а номинальная стоимость акций, принадлежащих акционерам – 10 000 рублей.

На втором этапе, акции, находящиеся в собственности общества, были погашены на основании уже указывавшего требования пункта 4.1 статьи 17 Закона об акционерных обществах. В результате, размер уставного капитала общества снизился до 10 000 рублей, распределение акций между акционерами не изменилось и составило по 2 акции, номинальной стоимостью 5 000 рублей.

Реализация

Несмотря на то, что запланированные корпоративные процедуры полностью соответствовали требованиям закона, в ходе регистрации дополнительного выпуска ценных бумаг Центральный банк Российской Федерации попросил общество предоставить общие письменные пояснения относительно совершаемых действий, развернутое объяснение причин увеличения уставного капитала общества при непогашенных казначейских акциях, а также письменное заверение об обязательном последующем погашении акций, принадлежащих обществу.

После исполнения дополнительных требований регулятора все корпоративные процедуры были успешно завершены.

Выводы

Рассмотренная ситуация является дополнительным подтверждением необходимости тщательного планирования проводимых корпоративных процедур, оценки возможных рисков как в отношении лиц, участвующих в реорганизации, так и в отношении всей группы лиц.

Корпоративные процедуры, традиционно, могут служить альтернативой прямой купле-продаже ценных бумаг, в том числе при устранении допущенных ранее ошибок реорганизации.

Представление интересов держателей ценных бумаг

Трудовые споры

Услуги:

• Досудебное разрешение трудовых споров

• Защита интересов работодателей и работников в суде

• Представительство в трудовых конфликтах с топ-менеджментом компаний

• Взаимодействие с Государственной инспекцией труда и правоохранительными органами в ходе защиты трудовых прав

• Текущее консультирование по кадровым вопросам HR-служб компаний

• Разработка типовых и индивидуальных трудовых контрактов

• Разработка локальных кадровых регламентов и положений

• Кадровый аудит

• Защита персональных данных

• Материальная ответственность, возмещение вреда

• Охрана труда

• Аутсорсинг и аутстаффинг персонала

Административно-правовая защита бизнеса

В существующих реалиях деятельность частного бизнеса находится под пристальным вниманием регулирующих органов.  В этой связи административно-правовая защита приобретает особое значение в деятельности любой компании.

Наличие большого положительного опыта в области как досудебного, так и судебного взаимодействия с государственными органами позволяет нам предложить эффективные решения в различных областях административно-правового регулирования: выстраивание политики взаимодействия с госорганами, разрешение конфликтов с госорганами и т.д.

Услуги:

• Подготовка правовой позиции по делам об административных правонарушениях

• Анализ, оценка и формирование доказательств

• Ведомственное и судебное представительство при производстве по делам об административных правонарушениях

• Оценка законности и обоснованности решений, действий и требований государственных и муниципальных органов

• Обжалование незаконных решений и действий (бездействия) государственных и муниципальных органов в ведомственном и судебном порядке

• Взыскание убытков и ущерба, причиненных действиями (бездействием) государственных и муниципальных органов

• Правовая помощь при проведении проверок государственными и муниципальными органами

• Консультирование по вопросам административного права и административного процесса

• Оценка административно-правовых рисков при реализации бизнес-проектов

• Представительство в государственных и муниципальных органах

Недвижимость и строительство

Корпоративные процедуры

Банкротство

Разрешение споров