Ухудшение ситуации в экономике закономерно вызвало появление в строительной отрасли целого ряда негативных явлений. Так, застройщики начали чаще нарушать сроки ввода в эксплуатацию объектов строительства, ухудшилось качество возводимых объектов недвижимости. Девелоперы стали злоупотреблять своими правами, включая в договоры с дольщиками условия, заведомо противоречащие закону.
С другой стороны, увеличилось число случаев расторжения договоров участия в долевом строительстве по инициативе дольщиков. Граждане, не дожидаясь передачи квартир, предпочитают забрать уплаченные деньги и приобрести более комфортное и, учитывая падение цен на рынке недвижимости, более дешевое жилье.
В таких условиях вопрос защиты прав участников долевого строительства приобретает особую актуальность.
Казалось бы, ситуация стандартная, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее – Закон о долевом строительстве) в купе с Федеральным законом «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1 (далее – Закон о защите прав потребителей) ставят дольщика в преимущественное положение перед нерадивым застройщиком.
Однако, иногда правоприменительная практика складывается не в пользу на первый взгляд законодательно более защищенного субъекта правоотношений.
Так, в пункте 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, суд высшей инстанции сделал одно важное заключение.
Подтвердив правовой подход Липецкого областного суда, Верховный Суд Российской Федерации признал обоснованным вывод о том, что, если основанием для расторжения договора является нарушение застройщиком срока передачи объекта участнику, у застройщика не возникает обязанности уплаты неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве. Такая неустойка взыскивается только в тех случаях, когда договор не расторгнут и участник лишен возможности получить объект в установленный срок.
Такая правовая позиция представляется как минимум спорной.
Право дольщика на взыскание неустойки предусмотрено статьей 10 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно части 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Из буквального толкования указанных норм следует, что неустойка начисляется во всех случаях, когда застройщик нарушает обязательство по передаче объекта долевого строительства в сроки, установленные договором. Следовательно, право участника долевого строительства на неустойку прямо предусмотрено законом.
Право участника долевого строительства на неустойку в случае расторжения договора по вине застройщика полностью согласуется с общей концепцией защиты прав потребителей.
Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 23.1. Закона о защите прав потребителей в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать, в том числе, возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.
Согласно пункту 3 указанной статьи в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени). Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Аналогичным образом осуществляется защита прав потребителя при выполнении работ (оказании услуг). Так, согласно пункту 1 статьи 28 Закона о защите прав потребителей если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) — сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе, в том числе, отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
При этом на основании абзаца 2 пункта 5 статьи 28 закона потребитель вправе начислить исполнителю неустойку за нарушение сроков начала выполнения работы (оказания услуги), которая взыскивается за каждый день просрочки вплоть до начала выполнения работы (оказания услуги) или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть до момента расторжения договора.
Изложенная правовая позиция подтверждается и толкованием норм Гражданского кодекса Российской Федерации, данным ранее судами высшей инстанции.
Так, Пленум Высшего арбитражного суда в пункте 3 Постановления от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора» указал, что разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.
В пункте 1 Информационного письма от 21 декабря 2005 г. № 104 Высший арбитражный суд Российской Федерации указал, что, если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.
Также необходимо принять во внимание, что обязательства застройщика по договору не носят денежного характера. Они заключаются в обязанности передать участнику долевого строительства готовый объект строительства.
Следовательно, к ним не применим подход, закрепленный в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 13, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 14 от 08.10.1998 г. и касающийся невозможности применения двойной меры ответственности к должнику (взыскание процентов и неустойки), так как он касается только обязательств, носящих денежный характер (например, обязательства продавца передать уже оплаченный товар).
Пункт 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, уже стал основанием для целого ряда решений, вынесенных не в пользу участников долевого строительства.
В результате, защита прав участников долевого строительства на сегодняшний день таких ситуациях представляет значительные трудности. Изменение взглядов судей на рассматриваемые споры возможно только при издании соответствующих разъяснении Верховным Судом Российской Федерации.